一般的な新築マンション、アパートでよくあるケース

高い金額で売るために相場より高い賃料設定にするのはよくある販売手法です。賃貸相場7万のエリアでレントロールに想定賃料で8万円、ひどいところでは9万円と記載する場合もあります。

（例）都内の新築アパート
価格：1億2,000万円　全9戸１K
（新築１Kの賃料相場：７万円）

7万円→年間賃料756万円→想定利回り6.3%
8万円→年間賃料864万円→想定利回り7.2%
9万円→年間賃料972万円→想定利回り8.1%

賃料を1、2万円高くするだけでこれだけの差があります。
6.3%だと普通の利回りに見えますが、9万円にすると8.1%なので、相場よりも高い利回りに見えます。

今はネットでも賃料相場がわかりますので、不動産投資に慣れている方であれば問題ないでしょうが、慣れていない方や初心者の方だと営業トーク等でレントロールを鵜呑みにしてしまい、購入した後、「やられた」と後悔してしまうこともあるので注意が必要です。

賃貸経営で苦戦する部屋の広さ（立地とマッチしていない）

エリアに関係なく「◯㎡以下は除外する」という考え方もありますが、エリアの特性、年齢層等の賃貸需要、周辺の新築アパートの利回りによって広さを柔軟に考えていくことが大切です。

”広ければ良い”というのではなく、ある程度のところで広さを落ち着かせないと利回りが取れなくなってしまいます。

また、”駅から15分くらい離れた立地”、”ある程度の広さがないと入居者付けが困難な立地”で１部屋15㎡以下の狭小の新築アパートやマンションがしばしばあります。

狭小の新築アパート、マンション自体が悪いというお話では断じてありません。
狭小のメリットとしては部屋を狭くする分、戸数を増やせるので普通の新築アパート、マンションよりも利回りが上げられます。

どこのエリアでも狭小であれば利回り高く建てられ、一般よりも高めの利回り設定で販売できますので、知らない方は利回りだけで購入されるので「売りやすい」というのが販売する側の心理です。

土地を探している方でよくあるケース

【割安な土地の情報が入っても、、、】
誰もが安い土地を狙っていますので相場よりも安い土地であれば必ず競合があります。
安い土地だと不動産業者も参入してきます。

「良い土地があったけど銀行打診やプラン入れしている途中で競合に取られてしまった、、、」というご経験は土地から新築をやる投資家さんであれば必ずあると思います。

物件を購入する上で不動産業者にはアドバンテージがあります。
・融資特約なし、瑕疵担保免責で購入可能、現金で購入できる不動産業者が多い

・物件を購入するかの判断をするまでのスピードが投資家よりも圧倒的に早い

一般的には”融資特約あり”、”瑕疵担保あり”で購入されると思いますが、不動産業者は融資特約なし、瑕疵担保免責で購入するケースが多いです。

仲介する側の考えとしては「手間がかからず確実に購入、決済ができるところに売りたい」というのが本音です。
その上、同業者である不動産業者に仲介した方が業務的にもラクだというのもあり、一般的には融資特約付きでご契約する事がほとんどなので、競合した場合は業者が優先される事が多いです。
土地を取り扱う際、同業者だと仲良くなりやすく、先々の付き合いにも繋がるというメリットもあります。

そもそもの関係性で投資家さんの利益が業者にとって不利益であり、不動産業者の利益が投資家さんにとって不利益になってしまう部分も多いので、根本的なところで投資家さんと不動産業者では利益的なところで相容れない関係にあります。

そのような背景から「納得いただくまで説明する手間や時間をかけて一般で安い土地を仲介するよりも業者にサクッと仲介して案件を終わらしたい」と考えるのが業者側の心理です。