前回、「利回り」について説明しました。「利回り」といっても、「表面利回り」であるのか「実質利回り」であるかによって大きく異なります。こと不動産投資において、この違いを無視すると、その後の収益計算が破綻してしまうことにもなりかねませんので、不動産を投資目的で購入しようとする投資家にとって、まずはおさえておかないといけない点です。
前回の最後で予告されていた、直接還元法を用いた収益還元評価の求め方とDCFの考え方を見て行く前に、今回は、具体的な事例を用いながら、（細かな要素はできるだけ省いて）簡単な練習をしてみたいと思います（既に御案内の方は、すっ飛ばしてください）。
次のような事例を想定します。ある時、幡随院さんは、不動産賃貸業を営む目的で収益不動産として木造2階建アパート（計9戸）1棟を105,000,000円で購入しました。全額融資で賄うこととし、金利が1.5％、35年の元利均等方式との条件です。
この物件の9戸が満室であるならば、年間で7,680,000円となる物件とします。この満室想定収入が総潜在収入（GPI）にあたります。そうすると、表面利回りは、総潜在収入÷物件価格ですので、
7,680,000÷105,000,000×100≒7.3（％）
になります。
固定資産税等を含めた管理・運営費（OPEX）が年間801,600円かかるとすれば、営業純利益（NOI）は、
7,680,000－801,600＝6,878,400（円）
となります。実質利回りを意味する総収益率（FCR）は、
6,878,400÷105,000,000×100≒6.55（％）
になります。表面利回りが7.3％に対し、実質利回りは6.55%と開きが生じることがわかります。これはOPEX次第で変わってしまいます。
ところで、ここに空室が1戸発生したとすれば、どうなるでしょうか？総潜在収入（GPI）はもちろん変化はありません。しかし、実効総収入（EGI）が変わります。空室1戸生じることで発生する損失が853,000円とすると、空室損は853,000円ですから、実効総収入（EGI）は、
7,680,000－853,000＝6,827,000（円）
となります。ですから、この実効総収入から運営費等（OPEX）を差引いて得られる金額が営業純利益（NOI）となり、その額は、
6,827,000－801,600＝6,025,400（円）
ですから、実質利回りすなわち総収益率（FCR）は、
6,025,400÷105,000,000＝5.7（％）
となるわけです。
ちなみに、この場合、幡随院さんは105,000,000円を金利1.9%で35年の元利均等方式での融資を組んでいますので、年間負債支払額（ADS）は4,110,000円となります。所得税を引く前の、いわゆる税引前キャッシュフロー（BFCF）は、もし9戸満室時であるならば、2,767,400円に、1戸空室であれば1,915,400円となります。