事業内容
不動産は社会経済活動の基盤であるだけに大きな資産価値を有し、こうした不動産への投資は安定的な収益が期待できる特徴を持つ一方、「負の資産」に転化しても流動性に乏しく処分に困るという側面も併せ持っています。同じ不動産といっても物件の価値は二極化し、将来その傾向は一層強まるものと予想されています。この点が、不動産投資の魅力であると同時に怖さでもあります。
日本の不動産取引の現状は、不動産業界にはいない一般の消費者や投資家の方々から見て不透明な部分が存在し、不動産業者との情報の非対称性が著しいと言われています。だからこそ、一般の消費者や投資家の方々にとっての不動産取引の成功不成功は、ひとえに良質な不動産会社との出会いにかかっています。
弊社の強み一つは、これまで不動産投資会員制倶楽部の会員様向けに対する良質な物件紹介により会員様の利益に貢献してきた実績に現れている通り、物件の目利き・仕入れ・売却先の紹介の段階ごとに各々に秀でたスタッフが責任を持って担当しているという点です。投資家の方々のニーズは千差万別ですが、不動産投資の究極の目的は、その投資によって最終的に利益を得るという点では共通しているはずです。弊社スタッフは、各々の持ち味を発揮して個別に課せられた自身の役割を全うしつつ、顧客利益の最大化という共通目的に向かって相互に連携し合える体制が整えられたプロフェッショナルな集団であるとの自負があります。
既存の売買仲介業務はもとより、不動産投資全般をサポートする幅広い業務内容を誇る点も弊社の強みと言えます。用地仕入れから収益建物建築の企画、そして出口戦略の立案まで、いわば不動産投資の入口から出口に至る一貫した流れのどの段階においても、お客様のニーズに適った提案をする体制が構築されています。また、「これから不動産投資を始めたい」、「既に複数の物件を所有しているが、収益性に乏しい物件をどう処分すればよいか」、「資産の組み換えを考えているが、不動産をどう有効に組み入れていけばよいのか」、「不動産投資に興味はあるものの専ら株式投資などしか馴染みがないので、これから不動産投資を深く知っていきたい」だとか、様々なお客様のどのご要望に対して即時にかつ臨機応変に対応できる点も弊社の強みの一つです。
一昔前ならほんの一握りの層のみが参入してきた不動産投資ですが、日本でも今世紀に入ってから特に有力な投資先の一つとして広く認知されてきました。株式など金融資産への投資をメインにされている投資家の方々にとっても、不動産投資は資産ポートフォリオに組み込む一つとして魅力的であるはずです。株式市場はアクセスの容易さや流動性の大きさなど幾つかの利点がありますが、不動産は株式などの金融資産にはないメリットを提供してくれます。そのメリットの一つとは、株式市場よりもボラティリティが低く、一般にパブリック・マーケットの投資パフォーマンスとの相関が低いことが挙げられます。それゆえ不動産投資は、主に株式や債券に割り当てられた投資ポートフォリオを補完する機能を担い、他のメリットの中でも意味のある分散投資の手法を提供することができます。
今後、不動産と金融が一体化していくことが確実とされている中、不動産という大きな資産が持つ潜在的価値を最大限に生かしきるためには、金融や税務その他の様々な知識を総動員した「ウェルス・マネジメントの一つしての不動産投資」と位置づけた上で、当該不動産の持つ価値の最大限に顕在化するためのノウハウを持っている会社をパートナーとすることが賢明と思われます。
とはいえ、不動産投資に躊躇を覚える方もおられるかもしれません。というのも、日本の不動産市場は情報がオープンとは言えない非対称な構造があり、しかも不動産投資は金融機関から不動産事業への融資を受けた上での巨額取引となるため、一度失敗したら再起が難しいなどのリスクが意識されるからです。残念ながら、こうした情報の非対称性を利用して一般消費者から不当な利益を取ろうとする悪質な業者が今もなお存在します。そこまで悪質でなくとも、投資家と不動産業者はともすれば利益相反の関係に立つ局面もあり、この「壁」があるために投資家の利益最大化が阻まれてしまうこともしばしば散見されます。
弊社は、不動産や金融に関する専門的知見を持つプロフェッショナルな集団であると同時に、少人数集団ゆえのフットワークの軽さを生かした、お客様一人一人のニーズにきめ細かく対応できる即応性を発揮できる集団であるとの自負を持っています。リスクを極力抑えた安定的な投資手段としての不動産投資を考えておられる投資家の方もいれば、積極果敢に高い収益を狙いにいく投資家の方もおられ、個々のニーズは様々です。弊社は、お客様の個別ニーズを正確に理解し、その上で具体的な状況においてお客様にとってベストな選択を模索し、そのためのスキームを構築することで顧客利益の最大化を図ります。
弊社では不動産投資会員制倶楽部”カラフル”を設けています。(詳細は会員制倶楽部専用ページをご参照くださいませ)これは、先述した投資家と不動産業者との「壁」を取り払い、お互いの信頼関係の下で弊社がこれまで培ってきたスキルやノウハウを、投資家の方々の利益最大化及び、そのことを通じた長期的な利益を企図した「息の長い」ビジネスを志向する弊社の理念の双方に資するある種の“共同作業”と位置づけているからです。不動産の持つ潜在性を最大限引き出すための最良の選択をお客様に提供する体制を整えた総合不動産コンサルティング企業。それが、株式会社U＆Aの特徴です。
不動産コンサルティング事業
【資産組換えコンサルティング】
既に複数の不動産を所有されている投資家の方々は、他の金融資産とのバランスを考え、適宜資産の組み換えを行うために、単に一つの物件の売却ないし購入だけを念頭に置いているのではなく資産ポートフォリオ全体を念頭に合理的な投資判断されておられることと思われます。そこで弊社は、不動産のみならず金融や税務などトータルな視点を踏まえたウェルス・マネジメントに資するコンサルティングないしアドバイザリー業務にも力を入れております。そのために弊社は、専門的知見を有するスタッフを新たに迎え入れるなど体制強化を図り、投資家の方々の個別のニーズに即応する節税や相続対策さらには法人の事業承継や資産構築に関し、入口から出口までを俯瞰した投資戦略の提案をさせていただいております。
【不動産開発事業コンサルティング～土地から新築～】
大きく利益を狙う投資家の方々は、更地の段階から木造アパートやRC造の収益物件を建築して高い利回りを実現してインカムゲインを確保しながら、時宜を見計らって当該物件を売却して最終的な利益を確保するという投資手法に関心をお持ちのことと思われます。ただ、一般の投資家の方々が業者の利益が上乗せされていない用地を入手して、費用を抑えながら一定の品質を保持した建築物を建てることは想像されている以上に難しい面があります。弊社の特徴は、用地取得の段階から業者の利益が上乗せられる以前の価格で投資家の方々に用地を斡旋し、かつ建築の段階でも建築の企画設計及び施工管理にまでおよそ収益物件の建築に係る全過程でサポートするだけでなく、売却時期及び売却先のセッティングまで、いわば不動産投資の出口戦略を見据えたコンサルティング業務に注力しております。具体的には、マーケティングや資金調達、用地取得からその後の建築設計企画立案、そして最後に投資の出口戦略の立案と全てにわたったトータルなコンサルティングが弊社の特徴です。
（マーケティング）
不動産市場の需給バランスを無視した不動産投資は、初っ端から失敗することが決定づけられています。弊社では、そのような事態がないよう入念なマーケティングを徹底し、そこで得られた客観的データに基づいた市場分析・投資分析を行った上での提案をさせていただいております。
（資金調達）
収益不動産への投資は多額の資金を要します。とりわけ、用地を取得して新たにRC造のマンションや木造アパートの建設から始める場合さらに巨額の資金を要するので、たいていの投資家の方々は金融機関から不動産事業向け融資を受けることが必須となります。融資条件如何によって利回りも大きく左右されるため、この点を軽視することは不動産投資にとって命とりとなりかねません。そのため弊社では、投資家の方々のニーズや資産状況、建築する物件の種類やエリアなど様々な事情を勘案した上で、より有利な条件で金融機関からの融資を受けられるよう調整することにも努めています。
（用地取得・建築設計企画）
建築した建物の収益力確保のためには、好立地は必須条件です。しかし好立地だと、その分利回りが低くなる傾向にあります。投資の成否はしたがって、立地と利回りのバランスをどう考えるかにかかっています。弊社では、投資家の方々のニーズと個々の投資方針に適した用地を、これまでに開拓した独自ルートから調達する体制を整えています。用地の取得費用を抑えるために、再建築不可、建替困難あるいは融資困難な物件、相続絡みの物件、瑕疵担保責任免責の物件、底地や借地権に絡む物件、筆界特定制度に絡む境界未確定物件、共有不動産や相続にまつわる困難を抱える物件などその処理に技術的な介入を必要とする不動産を上手く調整することで安価な調達を実現するとともに、新築建物の建築段階においても、設計企画から資材の選定及び施工管理まで、物件の収益性確保に資する費用の抑制を図ります。
（投資の出口戦略の立案）
不動産投資が成功したと言えるのは、当該不動産を取得してどのくらいのキャッシュフローを生んだのか、インカムゲイン、キャピタルゲイン、減価償却の効果など様々な要素を勘案して当該不動産を処分した後の最終的な手残りをどの程度確保するかという観点から判断されます。弊社では、用地取得コストや建築コストを抑制することによって確保された高収益な物件にすることを目指しつつ、同時に売却のタイミングを見据えた出口戦略のプランニングを考えています。
不動産Ｍ＆Ａ事業
お客様の中には複数の不動産を法人保有の形で所有し、さらに本業を持ちながら不動産を所有してはいるものの相続の度ごとに株主構成が複雑化し、事業と不動産を切り離して処分したいなどのお考えを持つ方々もいるように思われます。そのようなお客様には不動産M＆Aのスキームを利用した効率的な処理方法などが適している場合もあります。M&Aと聞けば通常、事業M&Aを連想されがちですが、不動産取引の手法としての不動産M&Aも俄かに注目を集めてきており、複数の不動産を実質的に一度の手続きで移転させるための簡便かつ節税に資する手法として利用され始めています。以下のようなケースに該当する場合、不動産M＆Aが有効に活用できることが往々にしてあります。
・非上場会社で株価が高く、相続発生時に相続税の納税に困窮しそうなケース
・事業継続の意思のある後継者不足にお悩みのケース
・株主が分散して統一的意思決定に困難を抱えるケース
・本業よりも不動産業が中心になっているケース
・取得簿価は低いものの時価が高くなっている一等地の不動産を所有しているケース
・好立地ながら設備の老朽化のために賃貸収入が低い不動産を所有しているケース
など、不動産M＆Aのスキームを利用することで簡便に処理できる場合もあります。特に、相続とそれに絡む事業承継に関して問題を抱えている会社だと、店舗や事務所あるいは工場などの不動産を会社名義で取得しているだけでなく、本業の利益は不動産取得に支出され続けた結果、会社財産の大半を不動産が占めるに至ったという実態もよく見受けられます。中には、相続税法上の課税標準の評価は株式の評価に基づくために評価額が低くなる傾向にあるから、自ら不動産会社を営み非上場株式を一族で保有する形にした上で、一等地の不動産を株による支配を通じて間接的に所有している方もおられると思われます。そうすると、相続の度に株主の数が増え利害関係が複雑化することとなり、原則通り均等相続の場合、相当な数の株主になってしまいます。会社所有とはいえ、一等地の不動産を所有していれば含み益により株式の評価が高騰する場合もあり、非上場会社の株式は市場で売却できないこともあって、相続税に悩まされるケースも考えられます。
こうした不動産M＆Aは、一般の不動産取引だけでなく税務や会社法およびファイナンスについての知見が伴わなければなりません。非上場株式の評価方法についても一定の専門的知識を要します。そのため弊社は、不動産業界だけでなく関連する諸分野の専門的知見を有するスタッフを新たに迎え入れることで当該分野に関する事業にも力を入れ、複雑な処理を必要とするケースにも即応できる体制を整えつつあります。
不動産買取販売事業
以下のような権利制約や瑕疵が付随している不動産の買取・査定も行っております。
・再建築不可、建替困難あるいは融資困難な物件
・相続絡みの物件
・瑕疵担保責任免責の物件
・底地や借地権に絡む物件
・筆界特定制度に絡む境界未確定物件
・共有不動産や相続にまつわる困難を抱える物件
・制限行為能力者所有の物件
底地や借地権に絡んだ不動産その他一定の制約が付随するために権利調整の必要がある不動産の処分にお困りのお客様は、お気軽に弊社にご相談くだされば、その方面に詳しい専門スタッフが対応させていただきます。通常の不動産と違って、底地や借地権が絡んだ不動産を取り扱う場合より慎重を期さねばならなく、つきあう業者を誤れば損失が生じてしまいます。というのも、例えば底地ならその買取価格の相場は明確に決まっているわけではありませんが、更地価格より大幅に低い金額で取引されるのが通例です。底地の価格を決める時、単純に底地割合がそのまま価格に反映されるわけではないという点がこの取引の難しい点であり、底地の借地人への売却のみならず、借地権買取後に所有権として売却する方法や、借地権と底地の交換あるいは借地人との共同売却ならびに等価交換など底地や借地権に絡む局面で利用される手法は、具体的な場面で交渉に長けた者が必要となってくることがあります。弊社には、こうした交渉事に通じたスタッフも擁しており、ベストなソリューションを提供することができます。
不動産売買仲介事業
弊社では、主として収益不動産を扱っていますが、実需用不動産についての売買仲介業務も承っております。
具体的には、
・アパート・マンション用地や戸建住宅用地その他複数の用途のための土地
・一棟物のマンション・アパート
・商業用ビル
・中古区分マンション
など、不動産売買の対象となるものについては幅広く取り扱っております。
さらに取り扱う対象も、以下のような何らかの権利制約や瑕疵が付随する物件も取扱範囲です。
・再建築不可、建替困難あるいは融資困難な物件
・相続絡みの物件
・瑕疵担保責任免責の物件
・底地や借地権に絡む物件
・筆界特定制度に絡む境界未確定物件
・共有不動産や相続にまつわる困難を抱える物件
・制限行為能力者所有の物件
など、その処理に技術的な介入を必要とする不動産も取り扱っています。
売買仲介業務といっても、単に物件を右から左へと流す仲介というのではなく、お客様にとっての利益最大化を念頭に置いたコンサルティングの一環としての仲介業務と考えており、好条件の物件情報の提供に全力を挙げて取り組んでおります。そのために、弊社では良質な物件を仕入れるための複数のルートを確保しているスタッフを抱えるだけでなく、お持ちの物件の売却に際しても、より有利な条件での売却先を見つけ出すことに通じた専門スタッフも常駐しており、これまで多くのお客様から高い評価をいただいております。
海外不動産事業
海外不動産投資が日本の不動産投資家の間で流行った時は、主として米国のテキサス州やデラウエア州もしくはカリフォルニア州の不動産が投資対象になりましたが、これは不動産の減価償却費の計上を利用して他の黒字所得と損益通算することにより節税するというスキームが利用できたからでした。しかし税制が改正された結果、投資自体のリターンや米国での課税、売却にかかる税負担、専門家へのフィーを考慮すると、必ずしも割に合う投資対象ではなくなってきました。米国不動産投資と並んで、経済成長著しいアジア圏の不動産への投資熱も起こりましたが、弊社は、単にアジアの主要都市の不動産投資をサポートするというありがちなサービスではなく、弊社独自で築き上げた中国（香港やマカオを含む）やシンガポールなどアジア諸国の富裕層とのネットワークを生かし、高値での物件の売却を希望される日本の投資家の方々とアジア諸国の投資家の方々とのマッチングにより、両当事者にとってベストな提案をさせていただいています。
不動産賃貸管理事業
オーナー様にとって気になるのは入居率だと思われます。入居率が低くなれば実質利回りも低くなり、収益性が低ければ担保評価額も目減りしています。ほとんどの不動産投資家は所有物件の管理に関して常時対応することは困難ですから、その場合管理会社による管理を要します。しかし、不動産投資の成否がどの管理会社を選択するかによって影響することもあります。単に管理手数料の安さだとか有名な管理会社だからという理由で選ばれがちなところ、弊社は、どれだけオーナー様の目線に立つことができるのか、結局はその担当者の質が管理の質を左右すると弊社は考えます。弊社自身で管理業務を担いはするものの、物件数や物件の内容その他の事情で弊社だけでは担いきれない数の物件に関しては、弊社が自信を持って斡旋できる管理担当者がいる管理会社を紹介するなど最後まで責任を持った対応をさせていただきます。あ