超富裕層へのステップアップ5本柱
【1】比較的高額で安定的な所得の上に、更に不動産による所得等を上積みしたいというニーズにも対応
いわゆる富裕層とまでは行かずとも、会社員もしくは会社役員として比較的高額の給与収入もしくは役員報酬等の安定的な収入に加えて、不動産による収益を上積みしたい人もいます。
弊社では、資産管理法人の利用の是非、税務その他、不動産を資産拡大に活用するためのベーシックな方法だけでなく、より効率的な不動産活用の方法を模索して、クライアントの資産形成に貢献します。
それゆえ、いわゆる富裕層が講じる、専らディフェンシブな不動産投資の方法とはやや異なる戦略が求められます。そこで、社会的信用スコアの高さを活用して、比較的低利で融資を引き出し、（特に比較的若い段階では）ディフェンシブな投資よりはリターン狙いの若干リスクの大きい投資戦略を講じることで、不動産事業での収益を積み増していくことを主たる目的とする投資行動をとることになります。
【2】緻密な市場分析・投資分析に基づいた、より高いリターンが期待できる戦略の提案
不動産投資の世界においては一般に高利回り物件を探す投資家が多いのですが、リスクとリターンは原則としてトレードオフの関係であるという当然のことを踏まえるならば、高い利回りは同時にハイリスクであることの反映であるという点をおさえた上での投資判断でなければなりません。収益性を重視する投資スタイルならば利回りの高さを求めるのは当然としても、高利回りというだけで出口戦略を考えずに飛びついてしまうと、痛い目に遭いかねません。したがって、利回りとともに立地に対してもしかるべき注意を向けるべきであり、より詳細な市場分析と投資分析に基づく判断が要求されます。
基本的は、コアプラス物件やバリューアッド物件を中心にしつつ、ニーズに応じてオポチュニスティックな案件にリソースを割く方法を講じることになります。コアプラス戦略の対象となる物件は、基本的にはレバレッジ使用率が高いミディアムリスク物件であり、物理的改善や管理効率の適正化によってリターンを生み出す力がある物件への投資スタイルをとります。完全にディフェンシブな投資戦略であるとは言えませんが、ミディアムリスクを許容し、より高いリターンを期待している投資家すなわち、いずれは富裕層向けの投資スタイルへと脱皮を図るために、今リスクを背負って資産を増やして行きたいと企図する投資家に適しています。
【3】積極的にリスクをとりに行く投資家の要望にも対応
更に、リスクをとって高いリターンを求める場合には、コアプラス戦略とバリューアッド戦略を中心にしつつ、高収益性、キャッシュフローの増加、資産価値の維持と増加を第一義とする投資戦略を組み立てていきます。
加えて、好立地な場所にある土地を仕入れるところからサポートして、新築RCマンションを建築し、一定期間保有した後に、大規模修繕前に転売して出口を確保して手残りキャッシュを確定、それを元手に再投資に回す作業を反復して、いずれは資産を、下落リスクに耐えうる都心一等地のコア物件に集約させていくことが望まれます。
弊社では、現有資産の詳細な調査・分析を通じて、より効率的な資産組換えの方法を提案し、それを実行可能なものにすべく、好立地である前提条件を満たした優良物件を仕入れることに特化した専門スタッフと協働して、クライアントである投資家の方々のご要望に沿うプランニングを行っていきます。
【4】複数不動産保有によるリスクヘッジ
不動産は、証券市場のように価格に影響を与える情報が瞬時に価格に織り込まれるような効率的で公開された市場がなく、ローカルに分断され、情報の非対称性の中で相対取引されてきました。このような不動産市場の特性から、不動産投資においては、ポートフォリオによる分散投資を前提とするより、単体取引を中心として価格付けがされてました。そして、個別投資を前提とした評価では、当該不動産の個別リスク（株式でいう銘柄固有リスクに該当）がリスク・プレミアムとして割引率に移転されてきました。
一方、収益不動産を複数所有する場合、不動産を単体で投資する個別投資に比べ、リターンとリスクがある程度まで最適化されているのでポートフォリオ効果が働き、不動産の個別リスクが低下します（購入時の価格は、当該不動産の将来のキャッシュフローを割引率で現在価値に置き換えたものだから、割引率のリスク・プレミアムが低下する分、購入価格が上昇することがありうる分注意しなければなりませんが）。
弊社では、とりわけ複数の不動産を法人保有の形で所有している投資家にとって活用可能な不動産M＆Aの手法等、様々な取引スキームを提案しております。
【5】不動産市況の短期変動を捉えた利殖方法を並行的に活用
投資とは、一定の資金を投じて利得を狙う、不確実性下での意思決定をその本質とするゲームであり、不動産投資の場合、上手く行けば融資によるレバレッジ効果が働いて大きな利得が狙え、かつ家賃というインカムゲインをも手にすることができるという点に最大の特徴があることを踏まえ、この特徴を上手く利用した投資戦略をとることもできます。
あくまで一例ですが、長期投資の対象として実物不動産に投資したものの、短期的には不動産市況が下落局面に転じる可能性が濃厚であると予想される場合、もちろん、短期の動向を気にする必要はないのですが、できればこの局面でも積極的に利益を狙う投資戦略もあります。つまり、「本店」では、主として実物不動産を中心とする長期投資をしつつ、特定の期間だけ別に「露店」を出して収益機会をあざとく逃さずに利殖を求める二方面作戦です。
その場合、例えば米国では、インバース型不動産ETFに投資する方法も考えられます（この種のインバース型不動産ETFは日本では普及しておりませんが）。住宅市場に対するショート取引のポジションをとって利得を期待できるというわけです。
インバース型不動産ETFは、不動産市場の不安定性を利用したショート取引戦略として利用されています。通常、下落局面が予想される際に、そこで利益を得る手段として講じられてきた伝統的な方法は、株式の信用取引を利用した空売り戦略、先物売り戦略、プットオプション買い戦略の三つでした。インバース型不動産ETFも、その中の一つに加えることができます。
上記はあくまで一例ですが、弊社では、個別の投資家のニーズに合わせたこうした短期取引での利殖を狙うことのお手伝いもできます。
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