（ⅳ）オポチュニスティック戦略（Opportunistic Strategy）を使用した投資物件は、安定したキャッシュフローを確立し、投資を最適化するために、大幅な開発または再開発が必要です。これらの物件は通常、稼働率が低く、投資家が取得すると空室になる可能性もあり、改修やより効果的な不動産管理を通じて物件の収益最大化を図るための複雑な事業計画が求められます。
その意味で、オポチュニスティック投資戦略は、コア戦略、コアプラス戦略、バリューアッド戦略と比較して最もハイリスクな戦略とされています。オポチュニスティック投資は高いリスクを伴いますが、同時に、投資家に高いリターンをもたらすことが期待されます。
この投資戦略を使用する不動産は、投資開始時のキャッシュフローがほとんどまたは全くないため、投資家は大規模なローンに依存し、金利が高くローンの条件が望ましくないと、大幅にレバレッジを活用する必要があります。但しその分、オプチュニスティック不動産は、資本増強を通じて価値が最も高い成長を遂げる可能性を持っている点が特徴的です。
典型的なオポチュニスティック投資戦略の対象となる物件は、次の3つのカテゴリーのいずれかにあてはまることが多い。それは、
(a)再開発
(b) 基礎開発
(c) 不良資産
です。
(a)再開発
不動産再開発プロジェクトでは、投資家は既存建物を取得し、適応型再利用または都市インフィルを通じて再利用します。適応型再利用では、既存の建物は元々設計されていない目的に適合されます。例えば、倉庫をオフィス空間に変換し、新しい建物を完全に建設することなく、新しい目的により適したものにインテリアを再開発することができます。都市インフィルでは、市街地内の空き地を再開発して、コミュニティ内のギャップを埋めます。
(b) 基礎開発
ゼロからの開発により、投資家は空き地を取得し新しい建物を建設します。これらの開発は、開発が完了した直後に物件の賃貸契約を結んでいる特定のテナントに合わせて特別に建築される場合があります。
これらのゼロからの開発により、投資家は不動産を設計し市場のニーズに応えて将来のキャッシュフローをより安定させるための柔軟性を高めることができます。但し、ゼロからの開発が完了するまでにかなりの時間を要するので、その間はキャッシュフローを確立できません。したがって投資家は、プロジェクトを完了し債務を履行し目標とするリターンを提供するために必要な資本を確保しておく必要があります。
(c) 不良資産
不良資産では、投資家は大幅に割引された価格で不動産資産を取得します。このような物件はキャッシュフローが低く、物理的または管理上の様々な問題のためにパフォーマンスが低下しています。これらの問題を特定し、それらを解決するための計画を実施するのは投資家の責任です。資産を将来のテナントや購入者にとってより魅力的なものにするために、大規模な改修が必要になる可能性があります。
不良資産はまた、収入と支出に苦しんでいる可能性があり、実行可能な投資を形成するために、キャッシュフローが解決され、債務が履行されるように、大幅な財務再編または交渉が必要となります。
こうしたオポチュニスティック戦略ですが、そのメリットを整理すると、
（あ）より高いリターン
（い）不動産開発をより詳細にコントロール可能である
となるでしょうか。
（あ）より高いリターン
オポチュニスティックな物件は、比較的低価格で取得し、その価値を高めるために改装することが求められます。改修コストが低く抑えられていれば、投資家はより高い利益率を得ることが期待できます。この戦略を活用する不動産の目標内部収益率（IRR）は通常、コア戦略、コアプラス戦略、バリューアッド戦略を講じる不動産の平均IRRよりも高くなっています。
（い）不動産開発をより詳細にコントロール可能である
オポチュニスティック不動産投資では、投資家は不動産開発をより細かくコントロールできます。したがって投資家は、需要のレベルとその特定地域内の不動産タイプの対応する潜在的収益に基づいて、特定用途のために不動産を開発することを計画できます。これにより、投資家は自分の専門知識を適用し、どの不動産タイプが最も高い潜在的リターンを持っているかを判断し、それに応じてプロジェクトを開発することができます。
もっとも、オポチュニスティック投資戦略にもデメリットがあります。そのデメリットを簡単に整理すると、
（甲）最も高いリスク
（乙）高いレバレッジ
（丙）投資期間の伸長
となります。
（甲）最も高いリスクについて確認すると、
オポチュニスティック投資戦略で不動産に投資することは、建設リスク、リースアップリスク、キャッシュフローリスクなどのリスクが最も高くなります。建設段階はプロジェクトの成功に影響を与える建設リスクを伴います。このフェーズが終わると、投資家が90%を超える稼働率を達成するのに十分なテナントを引き付けることができないリースアップリスクを考えなければなりません。
この場合、不動産は目標収益を満たすのに十分な収入を生み出していない可能性があり、投資の実行可能性にリスクをもたらします。最後に、既存のキャッシュフローがほとんどまたは全くないため、新しい物件で更新する既存のリースがほとんどまたは全くないため、投資家は新しいテナントを探す必要があります。
（乙）高いレバレッジについて確認すると、
オポチュニスティックな投資物件は大規模な開発や再開発を必要とするため、多大な時間と資本の投入を要します。投資家は、不動産が収益を上げていない間、開発および運営コストをカバーするために多額の債務をしなければならないことが往々にしてあります。そのため、不動産がレバレッジの高い債務をカバーするのに十分な収益を生み出すことができない場合、財務的に行き詰まりを迎えることになります。
（丙）投資期間の伸長について確認すると、
オポチュニスティックな投資物件は、建設または開発段階に必要な追加時間を考えると、投資期間が長くなる傾向があり、投資に更なるリスクをもたらす可能性があります。開発段階は数ヶ月から数年に及ぶ可能性があり、その間の市場の変化は投資にリスクをもたらすこともありえます。
結論として、オポチュニスティックな不動産投資戦略を使用した投資は、このような大規模な不動産開発プロジェクトを取得して実行するためのリソースを持っている経験豊富な投資家にとって良いオプションになりえます。投資家は、オポチュニスティック投資の高いリスクリターンプロファイルを理解し、投資タイプがリスク選好に適しているかどうか、および不動産投資ポートフォリオの多様化におけるその役割を判断する必要があります。
オポチュニスティックな不動産投資戦略はリスク許容度が高く、より長い投資期間を求める投資家に適している傾向があります。特に不良資産に精通している投資家は、投資収益を最適化するための理想的な方法として、オポチュニスティックな不動産投資を見出すかもしれません。
投資家の投資目的・資産状況・個人属性・リスク許容度等に応じて、こうした戦略を適宜に組み合わせて、ポートフォリオを構成することで、当初の目的を実現させる可能性を高めることができるでしょう。保守的な戦略を中心にしつつ、一部に積極的な戦略を組み入れることもありえますし、逆に、積極的な戦略を講じることでリスクを踏まえた高いリターンを求める行動を起こすのもありでしょう。
例えば、既に潤沢な資産を保有する富裕層に位置づけられるある投資家は、
コア投資（コアプラス含む）：80％（±10％）
バリューアッド投資：15％（±10％）
オポチュニスティック投資：5％（±5％）
でした。
中程度のリスクをとって、より高いリターンを求める、富裕層のステージを目指す準富裕層に位置づけられる投資家は、
コア投資（コアプラス含む）：50％（±20％）
バリューアッド投資：30％（±10％）
オポチュニスティック投資：20％（±10％）
という組み方をしていました。
更に高いリターンを積極的なリスクをとって狙いに行く投資家は、
コア投資（コアプラス含む）：10％（±10％）
バリューアッド投資：50％（±10％）
オポチュニスティック投資：40％（±10％）
という組み方をしていました。
様々なパターンがありえますが、但し、共通して言えることは、どれも、期待リターンが抱えるリスクに見合うものであるのかの冷静な計算に基づいた判断でなければ、妥当な投資判断ではないという点です。
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