富裕層の方々にとって、不動産投資が資産防衛の有効な手段である理由

富裕層の方々にとって、不動産投資が資産防衛の有効な手段である理由

不動産は、インフレヘッジ機能を有すると同時に、ポートフォリオに分散を生み出すことができます。純資産が高いほどパッシブ収益を生み出すために、複数の物件に再投資することも容易です。不動産を主戦場にしている投資家のみならず、その他金融アセットを多く持ついわゆる富裕層に該当する投資家にとっても、投資ポートフォリオに不動産を追加することが、資産防衛・資産拡大に資すことは明白です。

株式市場や債券市場は非常に効率的であるのに対して、不動産取引は一般的にコストが高く、参加する見込みのある買手と売手が金融市場と比較して少ない。多くの情報が公開されたり、当事者間で共有されたりするわけではなく、価格は市場によってではなく、交渉により決定される。こうした点が、不動産市場と株式・債券市場等の金融市場との相関関係とボラティリティが小さい主な理由の1つです。

裏を返せば、投資家は、株式市場のような効率的市場では不可能な仕方で市場平均を上回るリターンを獲得できる可能性に開かれているということです。また、不動産固有の非流動性は価値の変動を防ぐのに役立ち、その意味で、中長期で投資を続けることができる投資家に最適です。

各市場には、アン・システマティック・リスク(当該不動産固有のリスクのことで、これは、ポートフォリオでリスクを軽減可能)があり、分散化目的での投資を補完する機能も有します。例えば、インフレ率の上昇は、多くの資産クラスの価格上昇をもたらす可能性が高く、同じリターンの獲得には、よりコストがかかってしまいます。

ところが、ハード資産と呼ばれる一部資産の上昇率は、インフレ率を上回る可能性があります。ハード資産は、供給が自ずと制限され本質的な価値を保持しており、特に、需要の高い地域で土地が不足するにつれて、その価値は高く評価されるという希少性の価値を捕捉する独自の能力を備えているからです。

もっとも、金利上昇の予測または実際の上昇は、多くの資産クラスの価格下落を引き起こす可能性もあります。これは、金利が高くなると、企業と家計の両方にとってローンコストが高くなり、支出が減少するためです。

一方で、実質金利の上昇は、不動産投資における投資家の株式持分に限定的な影響を与え、不動産にローンがある場合、その資産は新しくオープンしたローンに対する金利ヘッジを提供するため、より魅力的に映る可能性があります。

こうした投資環境があるからこそ、投資家は「市場を打ち負かすbeat the market」ことができます。市場に参加する買手と売手が少なく、情報が不平等に共有されているため、投資家は知識を利用して市場を上回るリターンをもたらす余地があります。

相関のない資産間でポートフォリオを適切に分散することにより、投資家は利用可能な最も安定した方法で目標リターンを獲得するために必要最小限のリスクを取るだけに抑えることができます。ポートフォリオの保有が相関のない資産に分散している場合、1つ以上の投資の強力なパフォーマンスにより、別の資産のパフォーマンスが低下した場合のポートフォリオの損失が軽減されもします。これは、相関のない資産は相関のある投資よりも価値を失う可能性が遥かに低いためです。

効果的な分散を達成するには、意味のある多様化を実現する主要な戦略の1つとして、パブリック・マーケットへの独占的投資ではなく、分散化の目的でポートフォリオの何割かを代替投資することが考えられ、不動産投資が選択されるのもそのためです。

しかし、不動産エクイティ・ポートフォリオ・マネジメントは、株式や債券あるいは投資信託等の金融資産のマネジメントとは若干異なる点があります。また、企業を調査し、明確な戦略の達成可能な確率をマネジメントするエクイティ・マネジメントとも異なります。不動産ポートフォリオ・マネジメントは、不動産レベルでの機会活用を支援し、資産配分、リスク管理、取引のみならず、その土地や構造物に直接対処する責任をも担います。

したがって、不動産アセット・マネジメントは、通常のアセット・マネジメントとは異なり、不動産の価値を最適化できる専門家を必要とします。ポートフォリオ・マネジメントは、多くの場合、優れた資産配分と選択を通じて、適切なリスク調整後リターン(リスク調整後リターンとは、投資期間中にその投資が負ったリスクの量と比較して得られた利益)とポートフォリオの分散を確保する能力によって評価されます。

無料面談するだけでも

目次