弊社の富裕層限定資産コンサルティングでは、不動産アセットの効率的運用を中心した、その他金融アセットとの最適ポートフォリオ構築のための戦略策定という目的を果たすため、以下のような特徴を持っています。
【1】資産ポートフォリオ全体の中での不動産の合目的的運用戦略を提示
いわゆる富裕層にとっての資産運用の成否は特に、合理的な資産配分をどうするか、すなわち戦略的ポートフォリオの構築の仕方によって大きく左右されます。事実、世界の著名な投資家や投資ファンド等は、それぞれ独自の戦略に合わせたポートフォリオを構築しております。
多くの投資家は、金融資産と並んで不動産をポートフォリオに組み込んでいます。問題は、金融資産と不動産を投資目的の実現のために、期待リターン、リスク許容度、期間、流動性ニーズ、その他諸々の事情に応じてどのように配分していくことが合理的であるかという点です。
弊社では、実物不動産はもとより、日本株式や米国株式、米国財務省証券（いわゆる米国債）、ETF（レバレッジ型、インバース型ETFも含む）、あるいはデリバティブ中でもオプション取引等を総合的に活用した、国際分散投資をも視野に入れたポートフォリオを策定、かつ適切なリスク・マネジメントの方法論に基づいた、所与の条件で実現可能な最も合目的的な資産運用戦略を構築します。
【2】不動産価格変化率と株式及び債券の変化率の感度を計算に入れた高いシャープレシオを実現するポートフォリオ構築
不動産価格の変化は、株価および債券価格の変化に関連する要素と、それらの影響を取り除いた純粋に不動産の価格変化に関連する要素に分けて分析する必要があります。弊社では、不動産の収益率に関して、予測モデルを用いて将来の期待収益率及び他資産との共分散を推定することから始め、高いシャープレシオ（リスク調整後リターンを測る指標）を実現するポートフォリオ構築に努めます。
株式や債券等の金融資産と不動産双方を扱う投資家にとって重要な視点は、株価と債券価格等の変化率に対する不動産価格の変化率の感度です。不動産価格の変化と株価の変化の関係は、正の相関関係にあると言われていますが、実際は、その感度は意外なほど小さい。現在の株価変化よりも、1期前の株価変化の不動産価格変化に対する感度が大きい。これは、株式市場の情報効率性は不動産市場よりも高いからです。
一方、不動産価格変化の債券価格変化に対する感度は負であり、これは、不動産がインフレヘッジ効果を持つことを意味しています。弊社は、純粋な不動産の価格変動要因に関する係数を分析することによって、市場の情報が不動産価格に反映するのに時間がかかるという「情報非効率性」を上手く利用した不動産投資戦略を提案する用意をしております。
【3】異なる資産背景を持つ投資家の方々の個別ニーズに最適化した投資プランニング
弊社では、こと不動産投資戦略構築場面において、不動産投資戦略を各投資家のプロジェクト・プロファイルのリスク許容度と期待リターンのレベルに基づいてタイプ別に分けつつ、更に異なる資産背景を持つ投資家の方々の個別ニーズに適応可能な、入口から出口までの見据えた投資プランニングを行っております。
リスクの小さな順から、①コア戦略、②コアプラス戦略、③バリューアッド戦略、④オポチュニスティック戦略があることは別記の通りですが、富裕層が不動産投資で伝統的に講じてきた投資アプローチとしては、①が主流でした。ディベロップメントやリノベーション等の必要がなく、低利回りながらも安定したキャッシュフローを生み出すコア不動産を中心に運用することにより、長期的に安定したリターンを得ながら資産保全を図るという戦略です。
基本的には、都心一等地にある良質物件を保有するとの選択がとられるわけですが、こうしたコア物件の特徴としては、低利回りの反面で、リセッション時における資産の下落幅が小さく（あるいは、ほとんど下落しない）、回復基調に入るのが比較的早い。加えて、インフレ時においては、インフレ率よりも高い価格上昇率を示すことが多く、この点から、インフレヘッジにも適したディフェンシブな投資手法となります。
弊社では、中々仕入れの難しい都心一等地の用地・物件を複数のネットワークを通じて仕入れる仕入専門スタッフを揃えており、入手困難な一等地物件の仕入作業にも力を入れております。
【4】資産防衛に主眼を置いた戦略構築
流動資産500万米ドル（2023年2月1日現在、日本円で約6億5000万円）、純資産3000万米ドル（日本円で約39億円）以上を保有する、いわゆる「富裕層」は、いかに現有資産を目減りさせることなく防衛するかに主眼を置きつつ、その上で、可能な限りリスクを抑えた資産の拡大を図ることを念頭に投資行動をとることが多い。
しかし、現有資産の合理的なポートフォリオについては明瞭に認識できているわけではないという人も散見されます。それゆえ、現有資産をただ眠らせるばかりで有効に活用しきれずにいたり、あるいは単に、資産価値の相対的減少を招くだけに終始するであろう選択をしている人もいます。
もっとも、投資行動に絶対の正解は存在しないだけでなく、投資家の属性、現有資産の内容、投資目的等によって異なる投資戦略が考えられるため、今の自分にとって最良の選択肢を見つけるのは確かに難しいことです。特に、大きな不動産アセットが対象である場合や他の金融アセットが関係したポートフォリオ構築については、不動産や金融、はたまた投資理論の知見が必要となります。
弊社では、不動産のみならずファイナンス全般を含む投資理論に関する専門的知見を有するスタッフが、国内実物不動産のみならず、日本株式や米国株式を始めとする世界株式、あるいは債券やデリバティブ等、幅広い選択肢の中から、各クライアントの投資目的・資産状況・その他諸要素を勘案したベストなソリューションを提案します。
【5】失敗を避けるための数理ファイナンスの手法を活かしたリスク評価
富裕層の資産防衛において注意すべきは、対象となる資産規模が大きい手前、単なる勘や不確かな情報に基づいた判断をしてしまっては、減少する資産の絶対額は大きくなるので、腰だめの数字やアドホックな判断に基づく「gut trader＝はらわた相場師」のようなことをしていては、たまたまそれで上手く行くことはあっても、長期的に見れば資産を吹き飛ばしてしまいかねません。不動産投資においても、金融投資と同様、適切なリスク評価手法に基づいた投資判断が求められる所以です。
主として、欧米の不動産投資ファンドなどでは既に、モンテカルロ・シミュレーションを利用したバリュー・アット・リスク（VaR）やダイナミック・ディスカウント・キャッシュフロー法（DDCF）等によるリスク分析がなされているように、大きな資産を動かす際には、特に緻密な分析を要します。
弊社では、確率的シナリオを作成して、資産の将来価値の分布を割り出し、最大期待損失を求めることによるリスク評価を行った上でのポートフォリオ構築の提案を併せて行っております。不動産市場といえども、未来である限り、その不確実性を払拭することなどできませんが、部分的には予測可能であり、資産価格や賃料は概ね平均回帰するという特質を持っていますので、不動産の賃料や価格などの不確実性を確率過程として扱い、モンテカルロ・シミュレーションにより幾通りかの確率的シナリオを作成して、不動産の将来価値の分布を求めていきます。
※モンテカルロ・シミュレーションとは、ある確率分布に従った乱数と確率過程モデルを用いて、それにより1万回程度の複数の経路を算出する方法で、1940年代にマンハッタン計画（原子爆弾開発プロジェクト）において中性子のランダムな挙動の解析のために、ジョン・フォン・ノイマン博士らによって考案されました。DDCF法における将来収益算出の際には、モンテカルロ・シミュレーションが用いられます。
※※確率過程モデルとは、時間とともに推移する確率現象の数学的モデルです。代表的なモデルは幾何ブラウン運動モデルがあり、金融の世界ではよく活用されています。ブラウン運動は、1827年に英国の植物学者ロバート・ブラウン博士によって発見されました。水に浮遊する花粉の微粒子が振動している現象に見られる粒子の運動過程をブラウン運動と呼びます。このブラウン運動が作り出す確率過程を数式化したものをウィーナー過程と呼び、これに方向性が与えられたのが幾何ブラウン運動モデルです。
【6】将来の不動産の価値推定における曖昧さを極力除去する分析手法の導入
不動産の収益還元価格を求める際に、不動産市場のキャップレート（期待利回り）は重要な要素となります。例えば、直接還元法（DC法）による不動産の価格評価においては、期待賃貸純収入を市場（期待）キャップレートで割ることで、その不動産の市場価値が推定されます。
将来の不動産の価値推定においては、将来の予想賃貸純収入を将来の市場（期待）キャップレート（復帰キャップレート）で割ることで、その不動産の市場価値を予測します。DCF法では、復帰キャップレートを用いて保有期間終了後の不動産の将来価値を見積もります。ところが、この復帰キャップレートは、評価者の経験と直感に基づいて復帰キャップレートを設定するといういい加減さが残ります。弊社は、多変量自己回帰モデル等、様々な数理ファイナンスの知見を導入した、より曖昧さを除去した期待キャップレートの予測を行った上での価値推定を行っています。
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