(ⅲ) バリューアッド戦略（Value-add Investment Strategy）で不動産に投資する場合、投資不動産は通常、購入時点でキャッシュフローがほとんど出ないことが多い。但し、投資家は、不動産が直面する物理的または管理上の問題のいくつかを解決することにより、不動産に付加価値を与えることができます。これらの問題には、物件の管理、物理的なメンテナンスと修理、または占有の問題が含まれます。
こうしたバリューアッド戦略を使用する物件は、高いキャッシュフローと価値が付加された後の大きな売却益が期待できるという意味で、高いリターンを追求できます。もっとも、コア戦略やコアプラス戦略と比較して、中程度かそれ以上の高いリスクを抱えています（ハイリターンはハイリスクと隣り合わせ）。
また、このようなプロジェクトには時間と労力を地費やす必要があるため、より関与の少ない受動的な仕方で収益を得たいと望む不動産投資家にとって適している戦略ではありません。裏返すならば、投資家自らがより積極的な関与を講じていくことで初めて成功する戦略と言い換えることもできます。
バリューアッド投資戦略には、投資戦略を組む上で好立地ではあるが、ファイナンス、物理的状態または管理において最適化されていない物件を見つけ出すことが含まれます。投資家は、不動産を取得して付加価値を付ける前に、不動産デューデリジェンスを実施することが不可欠です。改修の実施、特定の機能の内製化、市場の調整、テナント構成の変更、または不動産費用の管理によって付加価値を得ることができます。
バリューアッド投資戦略の長所は、
（1）高収益
（2）キャッシュフローの増加
（3）資産価値の維持と増加
にまとめることができます。
（1）高収益
バリューアッド不動産は、投資家が不動産、その管理、またはポジショニングを改善することにより、より高いリターンを得ることを可能にします。経費を削減すると、不動産の運用コストも減少し、それによって純営業利益が増加し、高いリターンが提供されます。
（2）キャッシュフローの増加
バリューアッドプロセスの後、物件のキャッシュフローが増加し、投資に伴うリスクが軽減され、投資家により高いリターンが提供されます。これらの投資家は、より短いまたはより長い投資期間にわたってこれらの不動産に投資することができます。キャッシュフローの増加は、長期的に一貫したリターンを提供することができ、長期的な付加価値のある不動産を実行可能な投資オプションに組み入れることができます。
（3）資産価値の維持と増加
バリューアッド不動産は、通常、その性能が標準以下のため、市場価値を下回って取得できます。したがって、物件に付加価値を与えるための手順が講じられた後、それらはその価値を保持するか、潜在的に価値が増加する可能性があります。これに続いて、コアまたはコアプラスの不動産を探している投資家のために、不動産はより高い価格で販売される可能性もあります。
バリューアッド戦略にとって有用な手段としては、
①リノベーション
②インソーシング
③リスク調整
④経費管理
⑤テナントミックス
などが考えられます。
①リノベーション
バリューアッド物件は、メンテナンスが不十分であったり、維持管理が遅れていたり、大規模な改修が必要になったりする場合があります。これらにより、賃料が市場レートを下回り、既存家主の収益が低下する可能性がありますが、将来の投資家に割引価格で物件を取得させる機会を提供しているとも言えます。投資家は付加価値のある改修プロジェクトに追加資本を投下して物件の物理的改善を行うことができ、営業費用が現状のままであれば、純営業利益の増加を追求します。
②インソーシング
多くの投資物件では、プロパティマネジメントなどの特定の機能が外部ベンダーにアウトソーシングされています。これは、場合によっては経済的に有益かもしれませんが、これら機能を内部で実行できる知識とリソースを持つ投資家や投資会社ならば、外部委託するよりも低コストで行えるかもしれません。プロパティマネジメントは物件の総収益の最大8〜10%の費用がかかる可能性があるため、投資家はこの機能を内製化し、純営業利益を直接増加させることで大幅なコスト削減を享受できます。
③リスク調整
物件のキャッシュフローは、物理的なインフラストラクチャではなく、リース条件によって制限される場合があります。このような場合、投資家はリース契約と賃貸料を再交渉して不動産が市場価格に近づいていることを確認することができます。これは、既存のリースの満了時に実行でき、賃貸料上昇により不動産の純営業利益が直接増加することが期待できます。
④経費管理
不動産投資家は、各費用カテゴリーの概ねのベンチマークを認識し、これらの費用を管理し、予想範囲を超える費用を調整する必要があります。投資家は、各費用を確認し、不動産の全体的なキャッシュフローに悪影響を与えることなく削減できる費用を決定できます。正しく実行された場合、純営業利益は増加する可能性があります。
⑤テナントミックス
例えば商業用不動産であると、一部のテナントは、理想的なテナントミックスの一部となるためにプレミアムを支払うことを厭わない場合があります。例えば、小売モールにはアンカーテナントとして大規模なスーパーマーケットチェーンがあり、他のテナントはアンカーテナントによって生成されたトラフィックの恩恵を受けるためにより高い賃貸料を支払いたいと考えることもあります。投資家はこれらテナントと協力してより高い賃貸収入を獲得し、より高い稼働率を確保し、投資をより安定させ、純営業利益を増やすことができます。
しかし、バリューアッド戦略にも短所があります。その短所をまとめると、
（α）コア戦略やコアプラス戦略より高いリスク
（β）即座にはキャッシュフローは望めない
という点です。
（α）コア戦略やコアプラス戦略より高いリスク
について触れるならば、バリューアッド投資戦略を採用した不動産投資には、不動産そのものについての知識に加えて投資一般に関する知識が必要であり、価値を高め、安定したキャッシュフローを生み出すためには、大幅な変革が必要となります。不動産に上手く付加価値を付けることに失敗した投資家は、利益どころか大きな損失を被る可能性もある点に注意が必要です。
更に、バリューアッド物件は、コアまたはコアプラスの不動産タイプよりもレバレッジが高くなる傾向にあり、プロジェクトが失敗した場合の財務リスクが高まります。したがって投資家は、リスクとリターンを考慮して、よりリスクの低いコアおよびコアプラスの投資オプションと比較した上で、より高いリスクを負担する意思があるかどうかを判断する必要があります。
（β）即座にはキャッシュフローは望めない
について触れるならば、キャッシュフローが安定した後でも、投資家は2〜3年後のキャッシュフローしかないことがよくあります。不動産はバリューアッドプロセスの後により高い収益を生み出し始めるかもしれませんが、これらは付加価値プロセスや他のローンの間に発生した費用をカバーするために使用されるかもしれません。投資家は、これらの費用がカバーされた後、つまり投資期間の約2〜3年後に利益を上げ始めます。
投資家は、不動産に投資するために必要な知識、経験、時間があれば、付加価値のある不動産投資戦略を検討する価値は十分にあります。付加価値のある不動産プロジェクトにさらされた投資家や開発者は、過去の経験を適用し、そのような投資を調整する機会を利用することができます。