再建築不可をどう考えるか｜コラム

再建築不可とは、建て替えができない土地のこと

建築基準法では、原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地には、新しく建物を建てられません。これが接道義務です。いま建物が建っていても、取り壊すと次が建てられない。こうした土地が再建築不可と呼ばれます。

昔ながらの路地の奥や旗竿地など、都市部にも数多く存在します。

建て替えができないため、住宅ローンが使いにくく、買い手が限られ、相場より大幅に安くなるのが一般的です。ただし、価値がゼロになるわけではありません。

既存の建物は、条件を満たせば修繕やリフォームで住み続けられます。立地が良ければ、賃貸として貸す道もあります。隣地を一部取得して接道条件を満たせば、再建築可能になる場合すらあります。

再建築不可で大切なのは、買えるかどうかではなく、最後にどう動かせるかです。リフォームして貸すのか、隣地と交渉するのか、更地にせず現況のまま売るのか。出口を曖昧にしたまま進めると、身動きが取れなくなります。

U&Aは、再建築不可を出口戦略と現実的な再生方法を見極める領域と位置づけています。権利を整理し、用途を見直し、出口を設計すれば、再び動く資産になることがある。この考え方は、再建築不可にもそのまま当てはまります。

「価値がない」と言われた土地でも、読み解き方次第で選択肢は残されています。

埋もれた価値を掘り起こし、本来の価値を引き出す。U&Aの考え方は、こちらにまとめています。