物件タイプ
区分、戸建、一棟、借地底地、共有持分など。
投資家向け事例
U&Aがどんな案件に、どのように関わってきたのか。物件タイプ・組み方・期間・役割をご紹介します。
取り組みの具体化
物件タイプ、四つのうちどの形で組んだか、期間、U&Aが担った役割。案件の収支がどう動いたかまで、公開できる範囲で整理してご紹介します。
条件は案件ごとに異なるため、個別の収支条件はご相談の中でご案内します。掲載する数値は過去の実績であり、将来の成果を保証するものではありません。
見るべき論点
組み方
共同買主、コンサルティング受託、プロジェクト融資、合同会社の共同設立。
役割分担
誰が所有し、誰が実務を担い、どこでリスクを取ったか。
出口
再生後にどのように価値を回収したか。
これまでの案件
物件がどんな状態だったか、U&Aがどこに関与したか、どの出口に着地したか。公開できる範囲で図にしています。
- 青いパネル
- U&Aが担った部分、および到達した出口を示します。
- 01から04の番号
- 案件が進んだ順です。矢印の向きに読み進めてください。
- 下段の数字
- 取得価格、総原価、出口価格のビフォーアフターです。
「低賃料×賃貸中」の築古区分を実需住宅へ再生
物件を取得したのは
株式会社U&A（投資家様との個別共同事業として取得）
U&Aの関与
企画から実行まで、プロジェクト全体をハンズオンで牽引
- 取得時の状態 賃貸中（月額約9.5万円） 市場では「収益物件」としてしか評価されていなかった
- 課題 立地の価値と、価格の乖離 徒歩3分の実需としての潜在価値が、価格に反映されていない
- U&Aの実行 入居者と合意 → 明渡し → フルリノベーション 不動産テック企業のデータサービス等で周辺相場・実需出口価格を分析。誠実な協議により円満に明渡し、スケルトンから再生
- 出口 実需住宅として売却 ターゲットを投資市場から実需市場へ転換
取得価格2,000万円
総原価（リノベーション等含む）3,200万円
出口価格4,400万円
粗利益 約1,200万円／プロジェクト期間 約15か月
掲載時は物件特定防止のため、数値を一定程度丸めて記載しています。U&Aが取得・再生・販売を主体となって遂行し、投資家様と共同でプロジェクトを推進しました。資金および配分の詳細は非公開です。
100㎡超のオーナーチェンジ物件、対話から導いた「第3の出口」
物件を取得したのは
クライアント（資産管理法人）が直接所有
U&Aの関与
取得の仲介、管理運営、入居者対応、出口戦略の構築と売却サポート
- 取得時の状態 賃貸中（月額約37万円） 100㎡超の大型でありながら「投資用不動産」としての評価に留まっていた
- 課題 実需のポテンシャルと、価格の乖離 当初は「退去後にフルリノベーションして実需再販」を想定していた
- U&Aの実行 入居者との対話から、出口を組み替え 「そのまま住み続けたい」という意向を把握。立退きも大掛かりな工事も行わない道に切り替え
- 出口 入居者ご本人へ直接売却 提案から売買契約まで完遂。約6か月でプロジェクト完結
取得価格1.0億円
総原価（諸経費等込）1.2億円
出口価格1.4億円
粗利益 2,000万円超／プロジェクト期間 約6か月
掲載時は物件特定防止のため、数値を一定程度丸めて記載しています。
コンサルティング受託モデルをくわしく見る →共有持分・権利調整を要するビル再生、LLC共同設立によるJVスキーム
物件を取得したのは
投資家様とU&Aが共同で設立した合同会社（LLC）の名義
U&Aの関与
同じLLCへ自社も直接出資したうえで、権利調整・行政協議・テナント誘致をワンストップで実行
- 取得時の状態 未稼働・市場流通なし 一部共有者との権利関係に歪みがあり、売買市場に出てこない一棟ビル
- 課題 流動性が完全に凍結 複数人の共有持分が絡み、通常の売買市場では買い手がつかない。一般的なファンドの枠組みでは投資家が主体的に関与できない
- U&Aの実行 LLCを共同設立し、同じ船で権利調整 投資家様に業務執行権と重要事項同意権を付与。U&Aも同じLLCへ出資し、提携弁護士等と権利調整・行政協議を実行
- 出口 一棟一括売却、出資比率で配当 テナント誘致とバリューアップを経て一括売却。利益は定款と出資比率に従いダイレクトに配当
取得価格（LLC取得）2.5億円
総原価（権利調整・改修費等込）3.0億円
出口価格（一括売却）3.8億円
粗利益 約8,000万円／プロジェクト期間 約18か月
掲載時は物件特定防止のため、数値を一定程度丸めて記載しています。
合同会社（LLC）共同設立モデルをくわしく見る →再建築不可物件の再生、第一順位抵当権による資産保全スキーム
物件を取得したのは
株式会社U&A（借主として資金を活用し取得）。投資家様は出資者ではなく貸主の立場
U&Aの関与
行政協議・セットバック・リノベーションを一括実行し、資産価値を最大化
- 取得時の状態 再建築不可（接道義務を満たさない） 前面道路の幅員不足により、建築基準法上の課題を抱えた戸建て
- 課題 融資がつかず、大幅ディスカウント 一般的な金融機関の融資が難しい。一方で投資家様は、価格変動リスクを負う出資ではなく確実な債権保全と固定リターンを求めていた
- U&Aの実行 1対1の融資契約＋第一順位抵当権を登記 出資ではなく金銭消費貸付契約を締結。投資家様を権利者として抵当権を設定したうえで、行政協議とセットバックを実行
- 出口 再販売の代金から、元本と利息を優先返済 利息制限法の範囲内で合意した約定利息と元本全額を売却代金より優先返済し、完済と同時に抵当権を抹消
プロジェクト融資額（借入金）3,500万円
総事業費（仕入・工事費等）5,000万円
出口価格（再販売完了）6,800万円
プロジェクト期間 約12か月／リターンはあらかじめ合意した固定の約定利息（利益の変動による配当ではありません）
掲載時は物件特定防止のため、数値を一定程度丸めて記載しています。返済の義務があることと、返済が保証されることは同じではありません。保全は抵当権の設定によります。
プロジェクト融資モデルをくわしく見る →共有持分・権利錯綜物件の再生、現物共同所有によるバリューアップ
物件を取得したのは
投資家様とU&Aが持分比率に応じて共同取得（例：投資家様80%／U&A20%）。法務局にて共有登記
U&Aの関与
共有者の1人であり、かつ実務受託者として権利調整・行政協議・リノベーションを牽引
- 取得時の状態 相続絡みで権利が錯綜 複数人の共有により、市場での単独流通が困難だった一棟ビル
- 課題 共有者間の意見対立で流動性が凍結 投資家様には「間接的な出資ではなく、現物の持分を直接所有して保全したい」という要望があった
- U&Aの実行 共有登記＋共有物管理協定で、役割を先に決める 再生実務の委任範囲、売却方針、費用負担を事前に文書化したうえで、権利調整をワンストップで実行
- 出口 完全所有権に戻して一括売却、持分割合で配分 権利問題の解消後、共有者全員で第三者へ一括売却。売却代金とキャピタルゲインを持分割合に応じて配分
総取得価格（持分合計）1.8億円
総原価（権利調整・改修費等込）2.3億円
出口価格（一括売却）3.0億円
プロジェクト期間 約14か月／U&A自身も持分を取得し、同じリスクを負って参画
掲載時は物件特定防止のため、数値を一定程度丸めて記載しています。持分比率は案件ごとに定めるもので、上記は構造を説明するための例示です。
共同買主モデル（共有持分）をくわしく見る →底地・借地権の権利調整、100%単独所有のままバリューアップ
物件を取得したのは
投資家様ご自身（または保有法人）が100%単独で直接取得
U&Aの関与
バリューアップ業務委託（総合コンサルティング）契約に基づき、交渉と法務・行政手続きを側面から助言・サポート
- 取得時の状態 底地と借地権が混在 借地人との関係性と権利の錯綜により、単独取引や活用が長年停止していた
- 課題 一般の買い手が手を出せず、価値が眠る 投資家様は「ファンドのような間接的な出資ではなく、100%自分でコントロールしたい」一方、借地人との交渉はプロに一任したいという状況
- U&Aの実行 借地人との交渉・合意書締結をサポート 専門チームが、底地と借地権の合意買取りを含む権利統合、各種法務・行政手続きを助言
- 出口 権利をクリーンに整理した土地として売却 キャピタルゲインの全額を投資家様が受領し、契約に基づくコンサルティング成果報酬をU&Aへ精算
取得価格（投資家様単独投資）1.5億円
総原価（権利調整・交渉・解体等込）1.9億円
出口価格（完全所有権での一括売却）2.6億円
プロジェクト期間 約16か月／売却の時期と意思決定は投資家様が100%コントロール
掲載時は物件特定防止のため、数値を一定程度丸めて記載しています。
コンサルティング受託モデルをくわしく見る →掲載している数値は過去の実績であり、将来の成果を保証するものではありません。条件は案件ごとに異なります。