共同買主モデル（共有持分）
パートナーとU&Aが、対象不動産の持分をそれぞれ直接登記して共同で取得し、再生します。
一緒に持ち、一緒にリスクを負う
対象不動産を、パートナーとU&Aが持分割合で共同取得します。持分はそれぞれの名義で法務局に登記されます。8対2、7対3といった割合を、案件ごとに決めます。
U&A自身も持分を持ちます。自社の資金を入れて同じ物件のリスクを負うため、判断の基準がパートナーと同じ側に立ちます。
これは民法上の共有取得であり、ファンドへの出資ではありません。資金を集めて運用し、その収益を分配する形とは構造が異なります。
誰が、何を持つか
共同買主（持分の所有者）
- 所有
- 対象不動産の持分（例：80%）を直接登記します。
- 役割
- 持分割合に応じた買代金と工事代金を拠出します。
- 受け取り
- 持分割合に応じた売却代金、および保有中の収益。
共有者 兼 実務の担い手
- 所有
- 自社も持分（例：20%）を取得し、直接登記します。
- 役割
- 権利調整、行政協議、再生工事、売却までの実務を担います。
- 対価
- 持分割合に応じた売却代金と、管理業務の委託費。
持分割合は案件ごとに決めます。上記の数字は、構造を説明するための例示です。
お金と権利の動き
進め方
再生計画と持分割合を決める
競売、任意売却、共有持分、再建築不可など、仕入れ前の物件について再生計画を作ります。そのうえで、パートナーとU&Aの持分割合を設定します。
共同で購入し、それぞれの名義で登記する
共同で売買契約を結び、各持分を法務局に登記します。U&A自身も持分を取得することで、パートナーと同じ立場で案件に関わります。
協定に基づいて、実務をまとめて進める
事前に合意した共有物管理協定に基づき、U&Aが現場の権利調整、行政協議、リノベーションを進めます。共有者を代表して実務を担う形です。
完全な所有権に戻して売却し、持分割合で配分する
権利の問題が解消し、評価が変わった段階で、第三者へ一括売却します。売却代金は持分割合に応じて配分します。
期間は案件によって異なります。権利調整の難易度によって、数か月から年単位まで幅があります。
この形の特徴
U&Aも同じ物件のリスクを負う
U&Aは実務だけを請け負うのではなく、自社の資金で持分を取得します。売却が想定どおりに進まなければ、U&Aも同じように影響を受けます。
権利が、登記として残る
パートナーの権利は、匿名組合の出資持分ではなく、法務局に登記された不動産の持分です。誰が何割を持っているかが、公的な記録として残ります。
売却の結果が、そのまま配分に反映される
あらかじめ決められた配当率ではありません。実際の売却代金を持分割合に応じて配分します。想定を上回ることも、下回ることもあります。
ファンド型との違い
元本の保証や、一定の利回りの保証を行うものではありません。
ご確認いただきたいこと
- 本モデルは、不動産特定共同事業法に基づくファンド出資の募集ではありません。民法上の不動産共有取得と、共有物管理協定に基づく共同の取り組みです。
- 共有物の一括再販売および権利調整の実務は、共有者間の事前合意（共有物管理協定書）と、宅地建物取引業法に基づいて行います。
- 持分に応じた資金の算出や、実務の委託費の詳細は、案件ごとに定める協定書で明確にします。
- 共有関係にあるため、売却の時期や方針は、共有者の合意に基づいて決めます。単独所有と同じようには判断できません。
- 権利調整や法的交渉が必要な場面では、提携する弁護士・司法書士と連携して進めます。
- 元本の保証や、一定の利回りの保証を行うものではありません。
他の組み方を見る
同じ案件でも、所有と実務をどこに置くかによって組み方は変わります。